Uma decisão recente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tomada por 4 votos a 3, mudou o jogo para quem tem imóvel alienado fiduciariamente: agora, esses bens podem ser penhorados para quitar dívidas condominiais. O entendimento é que o credor fiduciário – geralmente uma instituição financeira – é titular da propriedade resolúvel do imóvel e, portanto, também responsável pelas taxas do condomínio.

No julgamento de três recursos especiais (REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103), os ministros debateram a possibilidade de penhora em execuções movidas contra o devedor fiduciante (quem financia o imóvel). O voto vencedor, do ministro Raul Araújo, foi claro: ao firmar o contrato de alienação fiduciária, o banco se torna condômino e deve responder pelas despesas. Ele destacou que a obrigação é inerente à condição de proprietário, com direito de cobrar o devedor depois.

“A instituição financeira tem meios de se proteger, como incluir cláusulas contratuais contra a inadimplência. Se nem o devedor nem o credor pagarem, os outros condôminos arcam com o prejuízo, o que não é justo”, argumentou Araújo. Ele alertou ainda que isentar o credor poderia incentivar a inadimplência em financiamentos longos, de até 20 anos, ameaçando a saúde financeira dos condomínios.

Por outro lado, o voto vencido, liderado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, defendia a impenhorabilidade. Para essa corrente, o imóvel dado em garantia não pode ser atingido por dívidas condominiais, já que o devedor fiduciante tem apenas um direito expectativo de aquisição, enquanto a propriedade fica com o credor como segurança da dívida.

O que isso significa na prática?

A decisão impacta diretamente bancos, financiados e condomínios. Instituições financeiras podem ser chamadas a pagar taxas atrasadas e, eventualmente, repassar esse custo ao devedor via ação de regresso ou ajustes contratuais. Para os condomínios, é uma vitória: facilita a cobrança de dívidas que antes ficavam travadas. Já quem financia um imóvel precisa redobrar a atenção com as taxas condominiais, sob risco de complicações com o banco.

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